Abbiamo chiarito nei due articoli precedenti quali sono gli interventi incentivati e i relativi vincoli. Vediamo adesso i beneficiari del Superbonus 110%.

Ricordando che l’aliquota maggiorata al 110% si applica per interventi eseguiti tra il 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, il comma 9 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio specifica che le detrazione fiscale può essere fruita da:

1. Condomìni;
2. “persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari”, per un numero massimo di due unità immobiliari;
3. Istituti autonomi case popolari (IACP), o enti simili, con proroga degli interventi fino al 2022;
4. Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per opere su immobili dalle stesse posseduti e assegnate in godimento ai soci;
5. Organizzazioni non lucrative di utilità sociale, di volontariato e associazioni di promozione sociale, regolarmente iscritti nei relativi registri;
6. Associazioni e società sportive dilettantistiche, per “lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi”:
7. Comunità energetiche rinnovabili, costituite sotto forma di enti non commerciali

 

Ogni categoria di fruitori, però, ha dei vincoli specifici per l’ottenimento degli incentivi legati al 110%.

Condomìni

Quando parliamo di condomìni, ci riferiamo alle indicazioni fornite dagli articoli dal 1117 al 1139 del codice civile. In questo caso specifico, dobbiamo tener conto, come chiarisce la circolare n.24/2020 dell’Agenzia delle Entrate, che il “condomìnio“ costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.) ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale. Inoltre, siamo in presenza di una comunione forzosa, in cui il condomino non può sottrarsi al sostenimento delle spese per la conservazione di tali beni comuni.”

Detto ciò, i condomìni possono decidere di effettuare gli interventi “trainanti” riguardanti il Superbonus, ovvero quelli di isolamento termico oppure quelli per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati, sulle parti comuni dell’edificio in questione.

Le parti comuni, come chiarito dall’art.1117 del codice civile, sono il suolo su cui sorge l’edificio, fondazioni, muri, struttura, tetti e lastrici solari, scale, portoni, portici, manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, ascensori, pozzi, impianti di acqua, gas, energia elettrica, etc.  

Solo se si concretizza almeno un intervento “trainante” il possessore di una singola unità immobiliare presente nel condomìnio potrà realizzare interventi “trainati” in riferimento alla sua proprietà e usufruire, quindi, della restante quota di detrazione.

Inoltre, il Superbonus non può essere fruito nel caso in cui l’edificio avesse un unico proprietario oppure sia in comproprietà tra più soggetti. Per intenderci, non basta che vi siano parti comuni, ma bisogna essere in presenza di un vero e proprio condomìnio di fatto.

L’aliquota agevolata è applicabile sia ai condomìni minimi, ovvero quelli costituiti da non più di otto unità, che ai condomìni aventi un numero maggiore di unità immobiliare.

Qualora all’interno dell’edificio vi siano anche unità accatastate con destinazione d’uso non residenziale, il proprietario potrà partecipare alla suddivisione delle spese per le parti comuni solo nel caso in cui almeno il 50% delle unità presenti nell’edificio risulti a destinazione residenziale. In caso contrario, le spese sulle parti comuni si suddivideranno solo sui proprietari delle unità residenziali.

 

Persone fisiche

Il Decreto chiarisce che i destinatari devono essere “persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari”, per un numero massimo di due unità immobiliari. Ciò significa, dunque, che i beneficiari dell’agevolazione potranno essere tutte le persone fisiche che producano reddito imponibile per lo Stato Italiano, sia residenti in Italia che all’estero.

Il numero massimo di unità immobiliari si riferisce a quelle unità interessate da riqualificazione energetica mediante cappotto o sostituzione degli impianti termici. Non ci sono, invece, limitazioni di numero per quanto riguarda gli interventi riferibili al cd Sismabonus o a quelli eseguiti sulle parti comuni di condomìni.

È specificato, però, nella locuzione “al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni”, che gli interventi non debbano riguardare unità immobiliari riconducibili a “beni relativi all’impresa (art. 65 del TUIR
) o quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (art. 54, comma 2 TUIR).” Ne consegue, dunque, che tali contribuenti potranno usufruire dell’aliquota maggiorata al 110% solo per unità immobiliari di ambito “privatistico”.

Ricordiamo, come già descritto nel punto precedente, che queste persone potranno comunque usufruire del Superbonus qualora la loro proprietà, a prescindere che sia strumentale all’attività o meno, rientri in un condominio a prevalenza residenziale, sui soli lavori effettuati nelle parti comuni.

Dobbiamo specificare che, trattandosi di una detrazione dell’imposta lorda, questa forma di incentivo non potrà essere utilizzata da quelle persone che posseggono solo redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva. In parole povere, non possono usufruirne direttamente quelle persone alle quali l’imposta lorda è scontata con altre detrazioni o non dovuta. Si possono citare i redditi sottoposti a regime forfettario oppure i soggetti nella no tax area. In questi casi però, invece dello sconto diretto, si potrà optare per uno sconto sul corrispettivo o per la cessione del credito da parte di terzi.

Per quanto riguarda i non residenti in Italia, dobbiamo distinguere in base ai casi. La norma, infatti, esclude la possibilità della fruizione della detrazione al 110% per i soggetti che non posseggono redditi imponibili in Italia: si tratta, ad esempio, di persone residenti all’esterno che posseggono un immobile in base ad un contratto di locazione o comodato. Diverso tuttavia è il caso in cui i non residenti siano proprietari o nudi proprietari di un immobile su territorio italiano. L’articolo 119 del DL Rilancio, infatti, definendo le “persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari” come destinatarie della detrazione, non fornisce specifiche indicazioni riguardo la residenza. Possiamo affermare dunque che la persona fisica non risiedente in Italia, ma in possesso di un reddito imponibile (come un immobile, ovvero un bene che produce reddito) sul territorio nazionale, potrà comunque usufruire del Superbonus.

Ma ciò non è sufficiente. Infatti, affinché la persona fisica possa usufruire degli incentivi previsti dal Superbonus sarà necessaria la presenza di un titolo adeguato riferito alla proprietà dell’immobile, precedente ai lavori. Nello specifico, i titoli richiesti sono:

• Proprietario, nudo proprietario o titolare di altro titolo reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie);
• Contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato regolarmente registrati, con consenso ai lavori da parte del proprietario;
• Familiare del possessore (coniuge o parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);
• Conviventi con il possessore dell’immobile alla data di inizio lavori o al momento dei pagamenti antecedenti ai lavori, oppure conviventi che vogliano intervenire su in immobile nel quale potrà prendere atto la convivenza (l’immobile deve essere a disposizione e non usato da terzi).
• Prossimo acquirente dell’immobile, previa stipula di un contratto preliminare di vendita, anche questo regolarmente registrato.